永華國小公寓  南區買屋 / 南區買房 - 土地廠房店面南區公所三房低總價健身寓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~358 萬~~338 萬
參考單價：12.52 萬/坪
地址：台南市南區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22 坪
附屬建物面積：2 坪
共同使用：2 坪
土地面積：12 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：永華國小
鄰近公園：南華公園
生活機能：全聯、商店街
面臨路寬：5米米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者物件分析報告：編號 1341113

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：總價僅 338 萬，對於南區住宅來說，進場門檻較低，適合預算有限的買方。 2. 格局實用：27 坪擁有三房、二廳、兩衛的配置，空間利用率高，且屋況經過翻新。 3. 生活機能完善：鄰近永華國小、南華公園，周邊有全聯及商店街，日常採買與通勤便利。 4. 環境單純：屬於復古公寓風格，住戶單純，靜謐水岸周邊，適合追求寧靜生活的族群。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡達 43 年，老建築可能面臨管線老化問題，未來維修或整建成本需預留。 2. 頂樓無電梯：位於 5 樓/5 樓（頂樓），且為傳統公寓類型，爬樓梯對長者、小孩或搬運重物較不便。 3. 缺乏車位：總坪數不包含車位，若需停車需另外尋找，可能增加通勤成本與便利性挑戰。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛力：低總價且位於南區核心路網（台 17、台 17甲附近），未來若區域再開發或房價上漲，資產增值空間可期。 2. 出租需求：三房格局在租屋市場具競爭力，適合多人口家庭租住，租金回報率可能優於單房型住宅。 3. 居住升級：目前內部已翻新整理，買入後無需立即投入大筆裝潢費用即可入住，降低初期負擔。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性：高屋齡且無電梯的公寓在二手市場通常較難脫手，未來出售時可能會遭遇競爭。 2. 頂樓風險：老舊公寓頂樓易有漏雨或隔熱不佳的潛在隱憂，需仔細檢查水電與防水狀況。 3. 區域發展緩慢：雖交通便利，但若非重劃區核心，房價漲幅可能較緩慢，需評估持有心態。